Immobilien Jahrbuch 2006 informiert über die wichtigsten BGH-Urteile im Mietrecht
Wer sich heutzutage mit dem Thema Mieterecht beschäftigt, kommt ohne Kenntnisse der neusten Rechtsprechung des Bundesgerichtshofs (BGH) nicht weiter. Zwar wird der Großteil der Fälle jährlich 330.000 Wohnraummietprozesse bei den Amtsgerichten anhängig gemacht und entschieden. Und nur ein Bruchteil landet schließlich beim Bundesgerichtshof, nämlich seit der Reform der Zivilprozessordnung (ZPO) 2002 lediglich 43 Prozesse jedes Jahr. Doch da der BGH die oberste gerichtliche Instanz ist und dessen Urteile Leitbildcharakter haben, ist die Kenntnis genau dieser Fälle besonders entscheidend. Zu diesem Ergebnis kommt Ulf Börstinghaus, Richter am Amtsgericht Gelsenkirchen, im aktuellen Immobilien Jahrbuch 2006.Digital-Dekoder statt Parabolantennen
Börstinghaus hat in seinem Beitrag die aktuellsten und wichtigsten Entscheidungen des BGH der vergangenen Jahre untersucht. Eine Wende in der Rechtsprechung hat das oberste deutsche Zivilgericht beispielsweise bei dem seit Jahren schwelenden Streit über die Zulässigkeit von Parabolantennen eingeleitet. Der zuständige Senat hat dem Mieter zugemutet, sich durch Installation eines zusätzlichen kostenpflichtigen Dekoders an einen vorhandenen Kabelanschluss anzuschließen, um fünf Heimatprogramme zu empfangen. Das Interesse des Vermieters, die Fassade parabolantennenfrei zu halten, überwiege das Informationsinteresse des Mieters (BGH, Urteil vom 2. März 2005, Az. VIII ZR 118/04). Nicht entschieden ist die Frage, ob Mieter nun jahrelang geduldete Parabolantennen beseitigen und sich einen Dekoder anschaffen müssen.
Mietwucher: Geringes Angebot muss sich auf ganze Stadt beziehen
Auch mit dem Thema Mietpreisüberhöhung hat sich der BGH beschäftigt (BGH Urteil vom 13. April 2005, Az. VIII ZR 44/04). Es waren immer wieder Fälle vor Gericht gekommen, bei denen Mieter einen für sie ungünstigen Vertrag unterschrieben haben und dann vor Gericht geltend machten, der Vermieter habe die Tatsache ausgenutzt, dass es von einer bestimmten Wohnungsart zum Beispiel Altbauwohnungen nur ein geringes Angebot gebe.
Nach der herrschenden Rechtsprechung musste immer der Mieter beweisen, dass der Vermieter ein bestehendes geringes Angebot ausgenutzt hat. Im Einzelfall war darzulegen, welche Bemühungen der Mieter bei der Wohnungssuche unternommen hatte, weshalb diese erfolglos geblieben sind und dass er mangels einer Ausweichmöglichkeit nunmehr auf den Abschluss des für ihn ungünstigen Mietvertrages angewiesen war.
Der BGH entschied, dass das vom Mieter zu beweisende geringe Angebot einer bestimmten Wohnungsart, das der Vermieter ausgenutzt haben soll, sich auf die gesamte Stadt beziehen muss. Es genügt nicht, das geringe Angebot für diesen Wohnungstyp stadteilbezogen festzustellen.
Kündigung eines unbekannt verzogenen Mieters
Die Kündigung einer Wohnung durch den Vermieter ist ein häufiger Streitfall. Gekündigt werden muss grundsätzlich allen Vertragspartnern. Doch was passiert, wenn von zwei Mietern einer unbekannt verzogen ist und der Vermieter nur einem der beiden Mieter gekündigt hat? Der BGH hat es dahingestellt sein lassen, ob der ausgezogene Mieter aus dem Mietvertrag einseitig ausgezogen ist. Zumindest sei es dem in der Wohnung verbliebenen Mieter untersagt, sich darauf zu berufen, der Entlassung der anderen Mieterin aus dem Mietvertrag nicht zugestimmt zu haben. Er muss sich so behandeln lassen, als ob er der Vertragsaufhebung gegenüber der Mitmieterin zugestimmt habe (BGH Urteil vom 16. März 2005, VIII ZR 14/04). Die Lösung des BGH hat auch den Vorteil, dass der ausgezogene Mieter nicht aus dem Mietvertrag ausgeschieden ist und deshalb weiterhin die Miete schuldet.
Die Einführung des Energiepasses, aktuelle Änderungen der steuerlichen Rahmenbedingungen sowie Ratings Geschlossener Immobilienfonds sind weitere Themen des Immobilien Jahrbuches 2006, herausgegeben von Robert Ummen und Sven R. Johns. Das Jahrbuch ist zu beziehen über www.ivd.net im Online-Shop, per E-Mail unter info@ivd.net oder im Buchhandel: ISBN 3-00-017425-7. Es kostet 29,80 Euro.
