Wohnungseigentümer müssen auf Baumängel achten
Hausverwalter oft in der Kritik / Interessenskollision beim Verwalter geht oft zu Lasten der Eigentümer
14.04.04 - wohnen im eigentum e.V. sieht die Verwalterbestellung in Wohnungseigentumsanlagen durch Bauträger kritisch. Bei Interessenkollision des Verwalters werden die Rechte der Käufer oft nicht ausreichend berücksichtigt. Die Schutzmöglichkeiten der Wohnungseigentümer sind beschränkt, so dass eine eigenständige Baukontrolle durchgeführt werden sollte. Da staunte das junge Bonner Ehepaar nicht schlecht, als sie nach dem Kauf ihrer neu errichteten Eigentumswohnung feststellten, dass der Bauträger bereits eine ihm nahe stehende Person als Verwalter eingesetzt hatte. Dieses Vorgehen ist in der Praxis immer wieder anzutreffen und ist aus rechtlicher Sicht auch nicht zu beanstanden. Vor der Übertragung des Wohnungseigentums an die Käufer, kann der Bauträger in der Teilungserklärung oder in der Gemeinschaftsordnung ohne vorherige Absprache einen Verwalter seiner Wahl bestellen. Die späteren Eigentümer haben in der Regel keinen Einfluss auf die Entscheidung des Bauträges, so dass oft dessen Tochtergesellschaften oder andere ihm nahe stehende Personen eingesetzt werden.
wohnen im eigentum e.V. sieht diese weit verbreitete Praxis kritisch. Denn für Wohnungseigentümer können sich daraus auch Probleme und rechtliche Nachteile ergeben. So kann beim Verwalter eine Interessenkollision vorliegen, da er zum einen gesetzlich dazu verpflichtet ist, die Interessen der Eigentümergemeinschaft zu wahren. Dabei hat er die Wohnungseigentümer über erkennbare Baumängel so rechtzeitig zu unterrichten, dass diese ihre Gewährleistungsrechte aus dem Kaufvertrag gegenüber dem Bauträger geltend machen können. Gleichzeitig wird der Verwalter aber auch bemüht sein, das Verhältnis zum Bauträger nicht zu belasten. Immerhin hat dieser ihn zum Verwalter bestellt, und oft bestehen enge wirtschaftliche und persönliche Abhängigkeiten zwischen beiden Beteiligten.
Die Situation ist deshalb besonders heikel, da sich der Ablauf der Amtszeit des Verwalters regelmäßig mit dem Ende der Verjährungsfrist bei Mängelansprüchen deckt. Der Verwalter wird für maximal fünf Jahre bestellt. Fünf Jahre beträgt aber auch die Verjährungsfrist der Gewährleistungsansprüche bei Baumängeln, so dass eine Geltendmachung der Bauschäden nach Ablauf dieser Frist nicht mehr möglich ist. Somit hat es der Verwalter in der Hand, ob er die Käufer über die für ihn erkennbaren Mängel informiert, damit diese ihre Rechte aus dem Kaufvertrag wahrnehmen können.
wohnen im eigentum e.V. ist aus seiner Beratungstätigkeit bekannt, dass die Belange der Käufer von den Verwaltern oft nicht ausreichend berücksichtigt werden. Dies ist besonders problematisch, da die Eigentümer in der Regel keine Möglichkeit haben, an der bestehenden Situation etwas zu ändern. Eine Abberufung des Verwalters ist in der Praxis oft nur bei Vorliegen eines wichtigen Grundes möglich. Die rechtlichen Voraussetzungen hierfür sind jedoch so hoch angesetzt, so dass diese Möglichkeit regelmäßig ausscheiden wird. Auch die Forderung von Schadensersatz beim Verwalter bietet nur in Einzelfällen eine Lösung des Problems. Oft wird den Wohnungseigentümern der Nachweis nicht gelingen, dass der Verwalter einen nicht angezeigten Baumangel kannte.
wohnen im eigentum e.V. fordert alle Wohnungseigentümer auf, die Bausubstanz auch selbst kritisch zu prüfen. Nur so können sie sicherstellen, dass sie ihre Rechte rechtzeitig geltend machen. wohnen im eigentum e.V. bietet hierbei und bei allen anderen Problemen mit dem Verwalter kompetente und sachdienliche Hilfestellungen und Rechtsberatung.
Weitere Informationen zum Wohnungseigentumsrecht finden Interessenten unter www.wohnen-im-eigentum.de . Informationen über wohnen im eigentum e.V. erhalten Sie telefonisch unter 0228/7215861.
