Neue Studie: Teilungserklärungen veraltet, unausgewogen und unvollständig
Nach der Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes sollten Eigentümergemeinschaften ihre Teilungserklärungen aktualisieren, empfiehlt der Verbraucherschutzverein wohnen im eigentum e.V. Denn viele sind veraltet, unvollständig und enthalten benachteiligende, unwirksame und unzweckmäßige Regelungen, so der Verein nach einer Überprüfung von 100 Teilungserklärungen. Die Studie, gefördert vom Bundesministerium für Ernährung, Landwirtschaft und Verbraucherschutz (BMELV) kann bei www.wohnen-im-eigentum e.V. heruntergeladen werden.Viele Teilungserklärungen, inklusive der Gemeinschaftsordnungen, stimmen nicht (mehr) mit der Zielsetzung überein, die Verfassung der Eigentümergemeinschaft zu sein. Sie sind seit ihrer Ersterstellung vor 20 40 Jahren nie aktualisiert worden, entsprechen nicht mehr den zwischenzeitlich gefassten Beschlüssen und wurden nicht mit der Hausordnung, dem Verwaltervertrag, der Jahresabrechnung u.a. abgeglichen so dass Ergebnis einer Untersuchung von wohnen im eigentum e.V. Überprüft wurden 100 Teilungserklärungen aus dem gesamten Bundesgebiet. Sie stammen von 1951 bis 2005 und beziehen sich auf Wohnanlagen mit 3 bis 352 Wohnungen. Die Gemeinschaftsordnungen enthalten unausgewogene Vereinbarungen, unwirksame Regelungen und nicht zweckdienliche Bestimmungen. Die Position des Verwalters ist oft zu ungunsten der Eigentümer gestärkt oder es wird der noch involvierte Bauträger bzw. Verkäufer bevorteilt. Besonders auffällig ist die Lückenhaftigkeit der Teilungserklärungen. Statt Regeln und Direktive auf die besondere Situation der jeweiligen Eigentümergemeinschaft zuzuschneiden, werden sie mit der einfachen Wiedergabe des Gesetzestextes aufgebläht. so Gabriele Heinrich, Vorstandsmitglied von wohnen im eigentum e.V.
Einzelne Ergebnisse: In Teilungserklärungen finden sich u.a.
* Bestellfristen des Verwalters von 20 Jahren (sind nicht mehr gültig)
* Vorbehalte, die es dem teilenden Eigentümer erlauben, auch nach der Grundbucheintragung unbefristet Sondernutzungsrechte an Gemeinschaftseinrichtungen und -flächen zu vergeben (an Kellerräumen, Gartenflächen, Dachräumen, Garagen u.a.)
* automatische Anerkennung der Jahresabrechnung ohne Beschluss der Eigentümerversammlung nur nach Zusendung, wenn kein schriftlicher Widerspruch eingeht (Anerkennungsfiktion).
* unangemessenes Betretungsrecht des Verwalters ins Sondereigentum
* zu wenige Pflichtvorgaben an den Verwalter
* zu wenig Kostenverteilungen nach Verbrauch und Nutzung
* rigide, autoritäre Sanktionsvorgabe gegen Miteigentümer
Die Teilungserklärung wird vom teilenden Eigentümer verfasst, der einen wesentlichen Gestaltungsfreiraum hat und diesen nicht selten zu seinen Gunsten nutzt. Sie wird notariell beurkundet und muss dann ins Grundbuch eingetragen werden. Danach gilt sie zeitlich unbefristet - für die sich bildende Eigentümergemeinschaft. Änderungen lassen sich später nur einstimmig vereinbaren und müssen ebenfalls ins Grundbuch eingetragen werden, um wirksam zu werden. Die Einstimmigkeit, der Aufwand und die Kosten sind für viele Eigentümergemeinschaften das Handikap, weshalb Aktualisierungen nicht durchgeführt werden. Das Ergebnis: Die Wohnungseigentümer haben den Überblick verloren und den Wohnungskäufer fehlt (noch) das Bewusstsein für die Bedeutung und das Konfliktpotential von Teilungserklärungen.
Deshalb rät Heinrich: Jetzt ist Zeit für eine umfassende Aktualisierung auch oder gerade unter Berücksichtigung der anstehenden Änderung des Wohnungseigentumsgesetzes. So lassen sich Missverständnisse und Streitigkeiten vermeiden.
Die Studie kann die Überprüfung der eigenen Teilungserklärung wesentlich unterstützen helfen. Ein Download ist kostenlos möglich von der Website www.wohnen-im-eigentum.de
Die Ergebnisse der Studie sind Grundlage für eine Muster-Teilungserklärung und einen Ratgeber, die beide noch in diesem Jahr herausgegeben werden.
