Bauen / Immobilien – Immobilienmarkt

Der Immobilienmarkt ist ein Teil der Immobilienwirtschaft.

Der Immobilienmarkt übernimmt aus der Immobilienwirtschaft die Vermarktung, um aus dem Erlös neben dem Unternehmergewinn auch die Entwicklung und Bewirtschaftung des Wohnraums zu finanzieren. Der Immobilienmarkt hat, im Gegensatz zu anderen Marktbereichen, sehr spezielle und eigene Eigenschaften. Diese Eigenschaften gründen vor allem darauf, dass Grund und Boden nicht vermehrbar ist, also kein Zuwachs zustande kommt, dass Grundbesitz ein unbewegliches Rechtsgut ist und dass Immobilien eines der Grundbedürfnisse des Menschen befriedigen, nämlich das Wohnen, und in gewissem Maße auch den Wunsch nach Sicherheit. Daher gelten für den Immobilienmarkt als Teil des Kapitalmarktes bestimmte Besonderheiten.

Im Vergleich zu Aktienmärkten oder Anleihemärkten zeichnet sich der Immobilienmarkt vor allem in den Merkmalen Steuern, regulative Hemmnisse, freier Marktzutritt, Teilbarkeit und Anpassungselastizität durch Besonderheiten aus. Immobilien und die dazugehörigen Einkünfte genießen einen besonderen steuerlichen Status im Bereich der Ertragssteuer. Sie haben eine eigene Einkunftskategorie, nämlich die der Einkünfte aus Vermietung und Verpachtung. Die Einkünfte in dieser Kategorie genießen Vorteile gegenüber gewerblichen Einkünften, da gewerbliche Einkünfte zusätzlich einer gewerblichen Besteuerung unterliegen. Auch im Bereich der Verkehrssteuern ist die Immobilie durch das Grunderwerbsteuergesetz anders gestellt als bewegliche Vermögensgegenstände. So kostet eine Grundstückstransaktion in der Regel je nach Bundesland 3,5 % bis 4 % des Nettokaufpreises. Bei Anwendung der Grunderwerbsteuer wird die Transaktion von der Umsatzsteuer freigestellt. Neben diesen Vorteilen gibt es für Immobilien aber auch steuerliche Nachteile: Im Bereich der Substanzsteuern fällt alljährlich eine Grundsteuer an. Allerdings liegen die steuerlichen Abschreibungsmöglichkeiten wiederum meist über dem tatsächlichen Substanzverzehr, was maßgeblichen Einfluss auf den Nachsteuerertrag einer Immobilie bei der Abwägung gegen ein anderes Investitionsobjekt hat. Im Bereich regulative Hemmnisse gilt es zu wissen, dass das Eigentum, der Besitz und die Geschäftsvorgänge im Zusammenhang mit Immobilien durch eine Vielzahl von Gesetzen durch regulatorische Vorschriften geprägt sind. Zur Teilbarkeit: Im kapitalmarkttheoretischen Kontext ist die Immobilie in ihren Eigenschaften einzigartig. Es gibt nämlich grundsätzlich keine Teilbarkeit. Jedoch lässt sich die fehlende Teilbarkeit durch gesellschaftsrechtliche Gestaltung aufbrechen, zum Beispiel durch den gemeinschaftlichen Erwerb einer Immobilie in Form einer Personengesellschaft.

Der Immobilienmarkt ist volkswirtschaftlich betrachtet stark durch seine Anpassungselastizität geprägt. Kommt es zum Beispiel zu einem Nachfrageüberhang, kann der Immobilienmarkt nur sehr zeitverzögert mit einem Mehrangebot reagieren. Dadurch hat der Immobilienmarkt eine eigene Zyklizität, welche sich insbesondere in den Mietpreisschwankungen widerspiegelt. Der Immobilienmarkt ist somit ein sehr spezielles Gebiet, welches nur einer sehr kleinen Anzahl fachkundiger Akteure zugänglich ist – im Gegensatz zu anderen Märkten ist eine Einarbeitung für Laien nahezu unmöglich. Wer sich auf dem Immobilienmarkt einen Namen machen möchte, ist zunächst auf sehr fundierte Grundkenntnisse und Ausbildungen angewiesen, sowie darauf, stets auf dem neuesten Stand in Sachen Immobilien zu sein.