Mietstreitigkeiten sind häufig vermeidbar

Mietstreitigkeiten sind häufig vermeidbar

Während in anderen Ländern oft Wohneigentum genutzt wird, leben die Deutschen gerne zur Miete. Und obwohl der Begriff Mietvertrag von "vertragen" hergeleitet werden kann, sind deutsche Gerichte mit Mietstreitigkeiten überlastet und die Verfahren entsprechend langwierig. Fakt ist: Viele Konflikte könnten außergerichtlich geregelt werden. ARAG Experten klären auf, was Mieter und Vermieter beachten müssen, um nicht vor dem Richter zu landen. Es ist ungefähr wie in einer Ehe. Ein durchschnittliches Vertragsverhältnis zwischen Mieter und Vermieter dauert viele Jahre. Zeit genug, sich wegen überhöhter Mieten, unterbleibender Reparaturen, defekter Heizungen, Fahrrädern im Hausflur oder geminderter Mieten zu streiten.

Mietnebenkosten

Ein Thema spaltet Mieter und Vermieter immer wieder: die Mietnebenkosten. Schon über die Frage, inwieweit der in den letzten Jahren enorm gestiegene Kostenblock überhaupt an den Mieter weitergegeben werden darf, wird oft gestritten. ARAG Experten raten, zunächst die Fristen einzuhalten: Die Abrechnung ist dem Mieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Ende des Abrechnungszeitraums mitzuteilen. Nachzahlungen können danach vom Vermieter grundsätzlich nicht mehr eingefordert werden. Einwendungen gegen die Abrechnung hat der Mieter dem Vermieter spätestens bis zum Ablauf des zwölften Monats nach Zugang der Abrechnung zu erklären. In einem Urteil hat der BGH ferner festgestellt, dass Vermieter die auf leerstehende Wohnungen entfallenden Betriebskosten in der Regel selbst zu tragen haben, wenn die Betriebskosten vereinbarungsgemäß nach dem Verhältnis der Fläche der Mietwohnung zur Gesamtwohnfläche umzulegen sind (Az: VIII ZR 159/05). Betriebskosten, die von einem erfassten Verbrauch oder einer erfassten Verursachung durch Mieter abhängen, sind nach einem Maßstab umzulegen, der dem erfassten unterschiedlichen Verbrauch oder der Verursachung Rechnung trägt.

Schönheitsreperaturen

Eine Schönheitsreparatur ist eigentlich mehr eine Pflege als eine Reparatur und dient der Wiederherstellung der Ansehnlichkeit der Mieträume. Schönheitsreparaturen sind entgegen der verbreiteten Meinung vom Mieter in der Regel nur dann durchzuführen, wenn sie durch seinen Gebrauch erforderlich geworden sind, so die ARAG Experten. Anfallende Arbeiten sind das Tapezieren und Anstreichen von Wänden sowie das Streichen von Fußböden, Heizkörpern, Türen und Fenstern. Werden diese Arbeiten ohne konkreten Bedarf nach einem starren Fristenplan fällig, kann die Reparatur vom Mieter verweigert werden.

Modernisierung

Modernisierungsmaßnahmen verbessern im Gegensatz zu Schönheitsreparaturen den Wohnwert auch substanziell. Darunter fallen zum Beispiel der Einbau neuer Sanitäreinrichtungen oder Maßnahmen, die Wasser oder Energie einsparen. Der Vermieter muss den Mieter früh genug über Art, Umfang und Dauer der Arbeiten und vor allem über damit verbundene Mieterhöhungen in Kenntnis setzen. Laut ARAG Experten kann der Mieter sich unter Umständen auch weigern, dass seine Wohnung zur Baustelle wird, wenn die Arbeiten und die Folgen eine nicht zu rechtfertigende Härte darstellen.

Abweichung der Wohnungsfläche

Darf ein Mieter die Miete mindern, wenn die Wohnfläche geringer ist als im Mietvertrag ausgewiesen? ARAG Experten verweisen in diesem Fall auf eine BGH-Entscheidung aus dem Jahr 2005 (Az: VIII ZR 347/04). Demnach kann dann gemindert werden, wenn ein beachtlicher Mangel der Mietsache vorliegt. Die tatsächliche Wohnungsgröße war rund 14 % geringer als vertraglich vereinbart. Die Berechnungsgrundlage für die geminderte Miete sei die Bruttomiete, da als Gegenleistung für die vom Vermieter geschuldete Gesamtleistung sämtliche vom Mieter zu erbringenden Leistungsentgelte (Nettomiete und Nebenkostenpauschale oder Vorauszahlungen auf die Nebenkosten) anzusehen seien. Auch die Kaution könne rückwirkend reduziert werden.

Wohnungskündigung

Alles hat ein Ende - auch ein Mietverhältnis. Mieter können unter Berücksichtigung der gesetzlichen dreimonatigen Kündigungsfrist ausziehen (Zulässigkeit der Kündigung spätestens am dritten Werktag zum Ablauf des übernächsten Monats). Im Gegensatz zu Vermietern, die ein berechtigtes Interesse an der Kündigung haben müssen, können Mieter ohne Angabe von Gründen kündigen. Bei Vorliegen von wichtigen Gründen können Mieter oder Vermieter das Mietverhältnis unter Umständen auch außerordentlich fristlos kündigen. Muss ein Mieter seine Wohnung zwangsräumen, kann es in Härtefällen zur Einstellung der Vollstreckung kommen; nämlich dann, wenn beispielsweise beim Mieter Suizidgefahr besteht. Ein Einstellungsantrag des Räumungsschuldners dürfe nur abgelehnt werden, wenn das Vollstreckungsgericht der Suizidgefahr durch geeignete konkrete Auflagen oder durch die Anordnung von Betreuungsmaßnahmen entgegenwirkt (Az: V ZB 24/05). In einem Fall, bekam ein Vermieter Recht, weil die Selbstmordgegfahr durch einen stationären Aufenthalt in einer Klinik gebannt werden konnte. Dem Schuldner habe zugemutet werden können, fachliche Hilfe in Anspruch zu nehmen, um die Gefahr einer Selbsttötung auszuschließen oder zu verringern (Az: VIII ZR 208/05).