Was vor dem Kauf eines Bauplatzes zu beachten ist
Wer bauen will, braucht erst einmal das passende Grundstück für Bauwillige oft die schwierigste Etappe auf dem Weg in die eigenen vier Wände. Lage, Infrastruktur und Preis müssen stimmen, doch darüber hinaus gilt es, eine Reihe weiterer wichtiger Details sorgfältig zu prüfen, ehe man sich für seinen Bauplatz entscheidet. Die Bausparkasse Schwäbisch Hall hat Tipps zusammengestellt, worauf Bauherren bei der Suche nach dem richtigen Grundstück achten sollten. Mit dem Kauf eines Grundstücks erwirbt man nicht automatisch das Recht, darauf sein Traumhaus zu verwirklichen. Bevor man seine Unterschrift unter den Kaufvertrag setzt, sollte man daher auf jeden Fall klären, wie es um die Bebaubarkeit des Areals bestellt ist. Auskunft darüber geben die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Kommune, die man beim örtlichen Bauamt einsehen kann.
Baugrund ist nicht gleich Baugrund
Als Bauerwartungsland werden Flächen bezeichnet, die im Flächennutzungsplan zwar bereits als Bauland ausgewiesen sind, für die es aber noch keinen Bebauungsplan gibt. In diesem Fall ist man zwar Grundstückseigentümer, doch bauen kann man zumindest bis auf weiteres nicht.
Für Bauland existiert bereits ein rechtsgültiger Bebauungsplan, aber das Grundstück ist in der Regel noch nicht erschlossen. Voraussetzung für die Errichtung eines Hauses ist aber, dass es voll erschlossen, d.h. sämtliche öffentlichen Maßnahmen wie die Anlage von Straßen, Gehwegen und Gründflächen abgeschlossen sind und der Anschluss an Ver- und Entsorgung (Wasser, Abwasser, Elektrizität, Gas, Telefonnetz) vorhanden ist. Die Erschließung ist Aufgabe der Gemeinden, die ihre Kosten auf die Grundstückseigentümer umlegen.
Sind diese Kosten noch separat zu begleichen, ansonsten die rechtlichen Voraussetzungen für einen Hausbau aber erfüllt, spricht man von Fertigbauland. Erst wenn auch die Erschließungskosten neben den Grundstückskosten festgesetzt und im Kaufpreis enthalten sind, handelt es sich um so genanntes fertiges freies Bauland der Idealfall für Grundstückskäufer.
Wohnumfeld entscheidend
Der Blick in die Flächennutzungs- und Bebauungspläne der Gemeinde ist auch deshalb Pflicht, weil sich daraus auch ersehen lässt, was in der unmittelbaren Umgebung noch geplant ist. Im ungünstigsten Fall könnte etwa bald eine Umgehungsstraße direkt am Traumhaus vorbeiführen. Der Bebauungsplan gibt auch Aufschluss darüber, ob das Grundstück in einem reinen Wohn- oder in einem Mischgebiet liegt. Im letzteren Fall wären auch Gewerbeansiedlungen vorgesehen und damit mögliche Beeinträchtigungen durch Lärm, hohes Verkehrsaufkommen oder unangenehme Gerüche vorprogrammiert.
Im Bebauungsplan ist außerdem manchmal bis in kleinste Details festgelegt, wie das Grundstück bebaut werden darf. Das reicht vom Baustil über das so genannte Baufenster (die Lage des Hauses auf dem Grundstück) teilweise bis zur Farbe der Fenster und der Art der Grundstücksumrandung. Deshalb sollte man bei ernsthaftem Kaufinteresse vorab mit dem Bauamt klären, ob die eigenen Vorstellungen damit kompatibel sind und ob unter Umständen eine Ausnahmegenehmigung möglich ist.
Vorsicht bei Altlasten
Unbedingt Bescheid wissen sollte man auch über die Vergangenheit des Grundstücks und daraus möglicherweise resultierende Altlasten. Es lohnt sich, bei den lokalen oder regionalen Abfallbehörden und Bauämtern nachzufragen: Sie führen Altlastenkataster aus denen hervorgeht, ob der Grund z.B. mit Öl, Bauschutt oder Chemikalien verunreinigt wurde. Auch Umweltämter oder das geologische Landesamt können Grundstücksinteressenten weiterhelfen. Bestehen Zweifel an der Bodenqualität, empfiehlt sich die Entnahme und Untersuchung von Bodenproben. Ein Bodengutachten kostet zwar rund 1.000 Euro, doch ist dies nur ein Bruchteil möglicher Folgekosten, warnt Schwäbisch-Hall-Rechtsexperte Christoph Flechtner: Ist der Boden mit Schadstoffen belastet und eine Sanierung notwendig, kann für deren Kosten nicht nur der Verursacher, sondern auch der spätere Eigentümer haftbar gemacht werden. Daher kann man vom Kauf eines belasteten Grundstücks nur dringend abraten.
Belastet sein können Grundstücke außerdem mit den Rechten Dritter. Dies können etwa Wegerechte von Nachbarn oder Landwirten sowie Leitungsrechte, z.B. für Strom oder Kanalisation, sein. Diese Lasten und Beschränkungen, die teilweise erhebliche Auswirkungen auf die baurechtliche Nutzung des Grundstücks haben können, sind im Grundbuch eingetragen. Wer also sicher gehen will, dass der Nachbar den Weg zur Garage nicht über das Grundstück nehmen darf und einem z.B. Stadtwerke oder die Telekom nicht regelmäßig den Garten umgraben, sollte sich vor dem Kauf über solche Dienstbarkeiten informieren.
Seriöse Immobilienexperten, Grundstücksmakler und Finanzierungsberater sehen für ihre Kunden das Grundbuch ein und informieren Kaufinteressenten über rechtliche und praktische Folgen dort eingetragener Belastungen und Beschränkungen.
